1. Evimi kiraya verirken emlakçıdan yardım talep etmeli miyim?

Evini kiraya verenler genellikle komisyon vermemek için emlakçı ile çalışmayı tercih etmezler. Ancak bu konuda bir profesyonelden destek istenir ise daha doğru sonuçlar alınabilir. Emlakçıların görevleri bir mülkün en iyi şekilde görülmesini ve kiralanmasını sağlamaktır. Kaliteli emlakçıyla çalıştığınızda, kiraya verme konusunda karşınıza çıkacak prosedürlerle uğraşmanıza gerek kalmaz. Emlakçı pazarlık konusunda da ev sahibi ve kiracı arasında tampon görevi göreceği için bu tür detaylarla yorulmadan evinizi en doğru şekilde kiraya vermeniz mümkün olacaktır.

2. Emlakçı seçerken hangi konulara dikkat etmeliyim?

Bir emlakçıda aramanız gereken ilk öncelikli özellik güvenilirliktir. Ayrıca satış ve pazarlama konusunda uzmanlaşmış olduğuna inanılan bir emlakçıyla çalışmanız zaman kaybını önler. Teamül gereği, kiralayan taraf, emlakçının yardımıyla kiralama gerçekleşmiş olsa dahi, komisyoncuya herhangi bir bedel ödemeyecektir. Kiracı, emlakçının komisyon sözleşmesini imzaladığı takdirde, kiralama sözleşmesinin gerçekleşmesi durumunda yıllık kira bedelinin %12’si oranında ödeme yaparsınız.

3. Evimi veya işyerimi kiraya verirken birden fazla emlakçıyla verebilir miyim?

Birden fazla emlakçıya vermek tamamen sizin kişisel kararınızdır. Ancak bu konuda önünüzde bir yasak olmamasına rağmen, birden fazla emlakçıyla çalışmak bazı sorunlara yol açabilmektedir. Birden fazla emlakçıyla komisyon sözleşmesi imzalandığında, emlakçılardan bir tanesi evi kiraya vermeye katkısı olmamasına rağmen, komisyonu ödenmediği gerekçesiyle zarar talebinde bulunabilir. Bu gibi sorunlara sebebiyet doğurtmamak için doğru bir ekspertiz çalışmasının ardından doğru bir emlakçıyla çalışmakta fayda var.

4. Kira bedelini/ücretini nasıl hesaplayabilirim?

Türkiye şartlarında bir dairenin kira bedeli kabaca, dairenin bedelinin 180’de veya 200’de 1’i olarak alınabilir. Örneğin Bedeli 200.000 TL olan bir dairenin kira getirisi de ortalama 750 TL ile 1000 TL arasında olabilir. Tabii ki bu durum konutun bulunduğu yere ve çevreye göre değişkenlik gösterebilir.

5. Bir evin kira değerini hangi sebepler düşürür?

Bir evin kira değerinin belirlenmesinde çok önemli faktörlerden biri bulunduğu muhittir. Muhitin merkez yerleşimine uzaklığı, denize uzaklık / yakınlık,  çevrede ağaçlık arazi bulunup bulunmaması, balkon ve havuz olup olmaması kiraya direkt olarak tesir eder. Sobalı evlerin kira değeri de doğalgazla ya da merkezi olarak ısıtılan dairelerden daha düşük değerde olacaktır. Odaların veya odalardan bir tanesi güneş almaması, geniş olsa dahi mobilyaların yerleşimine uygun olmaması yine kira değerinin azalmasına neden olabilmektedir.

6. Kiracımdan ne kadar depozito almalıyım?

Güvence bedeli diğer adıyla depozito, Yeni Borçlar Kanunu metnine de işlenmiş ve düzenlenmiştir. Buna göre eğer sözleşmede kararlaştırılmışsa depozito yani güvence bedeli üç aylık kira bedelini geçemeyecektir. Kiracının gayrimenkulü boşaltmasının ardından karşılaşabileceğiniz sorunlara yönelik olarak gayrimenkulün o anki durumuna göre mutlaka depozito almaya gayret gösteriniz. En azından bir kira önden almakta fayda var.

 7. Kira kontratı yaparken hangi konulara dikkat etmeliyim?

Kira kontratı hazırlarken kira artış oranını ve dairedeki demirbaşları (kombi cihazı, beyaz eşya vb.)  özellikle belirtmelisiniz. Bu artış, bir önceki kira yılında Üretici Fiyat Endeksi’ndeki artış oranını geçmemek şartıyla geçerlidir. Ayrıca kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Evin boyalı olup olmadığı, kiralananın durumu, kapıların hangi malzemeden yapıldığı, banyo fayanslarının markası gibi detaylı açıklamaları kontrata ekleyerek, dairede kiracı tarafından sizin onayınız alınmadan yapılan değişiklikleri tespit edebilir ve kanıtlayabilirsiniz. Eğer mümkünse, kira sözleşmesinin başlangıcında her iki tarafta örnek olarak tutulacak şekilde fotoğraflanması, ileride çıkabilecek ihtilafları önler.

8. Kira kontratı yapılırken kiracının kefili de yanımızda bulunmalı mı?

Kira kontratını düzenlerken borçlardan kiracıyla birlikte kefilin de müşterek ve müteselsil olarak sorumlu olduğunu ve sözleşmenin yenilendiği dönemlerde kefilin de sorumlulukları devam edeceğini belirtmelisiniz. Mümkünse her yenilenen yılda kira kontratında kefilden imza alınmalıdır.

9. Kiralanan evde tadilatların masrafını üstlenmem gerekir mi?

Ev sahibi kiracının evde kaldığı dönem süresince evde yapacağı değişikliklerin (duvarların boyanması vb.) maliyetini üstlenmek zorunda değildir. Zira kiracının, dairenin demirbaşları dışındaki eşyalarda ve dairenin hali hazırdaki durumunda yapmak istediği değişikler için ev sahibinden para isteme hakkı yoktur. Ancak dış cephe mantolanması gibi evin mecburi ihtiyaçları ev sahibi tarafından karşılanmalıdır.

10. Kiracı faturaları ödemeden evi boşalttığı durumda ne yapmalıyım?

Evinizi kiraya verirken elektrik, su ve doğalgaz gibi fatura ödemesi gerektiren abonelikleri kiracının üzerine almasını sağlamalısınız. Kiracının evden kaçması durumunda, faturalar kendi adına çıktığı için, bu borçları ödeme mükellefiyetiniz olmayacaktır. Kiracının apartman aidat borcunu ödememesi ise kira kontratında belirtildiği üzere, başlı başına bir tahliye sebebidir. O nedenle kiracının aidat ödeme bilgilerini en az kira ödemeleri kadar dikkatli takip etmekte fayda var. Borç ödenmeden kaçılması söz konusu olur ise bu hususta kiracı hakkında icra takibine geçilebilir. Ancak kiracının sabit bir işi (Örneğin SGK anlamında bir çalışan) veya üzerine kayıtlı bir mal varlığı yok ise alacağın tahsili gerçekleşemeyebilir.

11. Kiracı sözleşilen süre dolmadan evi boşalttığı takdirde ne yapmalıyım?

Yasal olarak, kiracının kira sözleşmesinde belirtilen süre bitmeden evden çıkması için öncelikle ev sahibine ihtarname çekmesi ve durumu en az bir ay önceden
bildirmesi gerekir. Kanunlar kiracıyı koruduğu için ev sahiplerinin bu sürece müdahale etme şansı yok. Sözleşme sona ermeden kiracının evi boşaltması halinde, dava açıp, sözleşmede belirtilen süreye ait kira bedellerini talep edebilirsiniz. Ancak bu süre ortalama olarak evin yeniden kiraya verilme süresini geçemez. Yargıtay, uygulamada bu süreyi en fazla dört ay olarak belirtmiştir.

12. Hangi durumlarda kiracıyı evden tahliye ettirebilirim?

Bu durumlar kanunla düzenlenmiş olup belirli sebepler dışında bir ev sahibinin kiracıyı evden çıkarması mümkün değildir. Bu sebepler en başta kiracının kirayı ödememesi olmakla birlikte, ev sahibinin veya 1. derece yakınlarının konut ihtiyacı,  gayrimenkulün başka bir şahıs tarafından satın alınması halinde konut ihtiyacı, kira sözleşmesine aykırı davranma ve gayrimenkule ilişkin zorunlu tadilat durumlarıdır. Bu durumlar da kendi içerisinde bir kısım koşullara tabi olup derhal tahliye işlemine sebebiyet vermezler. Ayrıca kiracının, yönetim giderlerini ve aidatı ödememesi de tahliye edilmesi için geçerli mazeretlerdir.

13. Tahliye kararına rağmen kiracı evi boşaltmıyorsa ne yapmalıyım?

Kiracının tahliye kararı bir mahkeme kararıdır. Kiracı bu karar üzerine icra yoluyla tahliye edilebilir. Kiracının haklı bir gerekçesi yok ise, karar 1 hafta içinde kesinleşmiş olur. Kiracının daireyi ısrarla boşaltmaması durumunda ise icra marifetiyle, ev kapalı olsa dahi, çilingir yardımıyla açılıp eşyalar yeddiemine bırakılabilir ve evin tahliyesi sağlanabilir.

14. Daireme ihtiyaç duyarsam kiracıyı evden çıkartabilir miyim?

Bu tip bir tahliye durumu Yeni Borçlar Hukuku 351. maddesine göre, ancak ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunda talep edilebilir. Şehir merkezinde normal bir evde ikamet eden davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan genellikle söz edilemez. Kiralayanın veya yeni mal sahibinin halen oturduğu ev kalite durumundan kiracısının ikamet ettiği daireyle kıyaslanır. Dava konusu evin özellikleri üstünse, tahliye kararı verilir.

15. Kefil her kira sözleşme yenilemesinde orada bulunmalı mıdır?

Kira kontratını düzenlerken borçlardan kiracıyla birlikte kefilin de müşterek ve müteselsil olarak sorumlu olduğunu ve sözleşmenin yenilendiği dönemlerde kefilin de sorumluluğunun devam edeceğini belirtmelisiniz. Mümkün ise her yenilenen kira döneminde kefilden imza alınmalıdır. Yeni Borçlar Kanununa göre, kefil kendi el yazısı ile, müteselsil kefil olduğunu ve sorumlu olduğu toplam kefalet meblağını yazmak zorundadır.

16. Kira sigortası nedir? Yaptırmak avantaj sağlar mı?

Kira sigortası, ev sahibinin, kiracıdan kirayı tahsil edemediği durumlarda uğrayacağı kira kaybını ve bununla ilgili yapacağı avukatlık ücret ve gerekli yasal masrafları genel ve özel şartlar çerçevesinde temin eder. Yapılmasında illaki fayda vardır. Ancak kira sigortası kiracıya ya da ev sahibine bir maliyet yükü oluşturacağı için yapılması tarafların takdirine kalmıştır.

 

Alıntı: konutcenter.com